2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ)》9月16日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ)考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅(jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、張某以25萬元購買一商鋪用于出租經(jīng)營，假定收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營費(fèi)用占租賃收入的10%。張某為該商鋪確定的租金應(yīng)不低于（）元/年。

• A：18182
• B：20000
• C：22222
• D：25000

答 案：C

解 析：本題考查的是報(bào)酬資本化法主要公式知識點(diǎn)。收益期無限的房地產(chǎn)價(jià)值=A/Y， A=V×Y=25×0.08=2萬元，租金=20000/（1-10%）=22222元，租金到達(dá)這個(gè)數(shù)，才能保證出租人在扣除費(fèi)用后的凈收益每年達(dá)到2萬元，進(jìn)而保證8%收益率情況下租金現(xiàn)值等于買價(jià)。答案選C。

2、小軍現(xiàn)年45周歲，他所購住房的房齡為25年。法定個(gè)人住房貸款期限最長為30年，貸款銀行規(guī)定“房齡+貸款期限”不超過50年，“借款人年齡+貸款期限”不超過65年。則小軍住房貸款的最長貸款期限是（）。

• A：15年
• B：20年
• C：25年
• D：30年

答 案：B

解 析：小軍住房貸款的最長貸款期限計(jì)算如下：①法定個(gè)人住房貸款期限最長為30年；②由房齡計(jì)算的最長貸款期限=50-25=25（年）。③由借款人年齡計(jì)算的最長貸款期限=65-45=20（年）。根據(jù)“取短不取長”原則，小軍住房貸款的最長貸款期限為20年。

3、限制民事行為能力人的年齡是（）。

• A：不滿10周歲的未成年人
• B：16周歲以上不滿18周歲的公民
• C：10周歲以上的未成年人
• D：18周歲以上的公民

答 案：C

解 析：在中國，10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己彳丁為的精神病人，是限制民事彳丁為能力人。10周歲以上的未成年人可以進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動，不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人可以進(jìn)行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動，其他民事活動由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。?

4、不同法律之間對同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國立法法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，下列處理原則的說法，錯(cuò)誤的是（）。

• A：一般法優(yōu)于特別法
• B：新法優(yōu)于舊法
• C：不溯及既往
• D：上位法優(yōu)于下位法

答 案：A

解 析：根據(jù)《中華人民共和國立法法》的有關(guān)規(guī)定，一般遵循“上位法優(yōu)于下位法”“特別法優(yōu)于一般法”“新法優(yōu)于舊法”“法不溯及既往”等原則進(jìn)行處理。

5、下列環(huán)境污染類型中，根據(jù)污染物發(fā)生的類型劃分為工業(yè)污染、交通污染、農(nóng)業(yè)污染以及（）。

• A：大氣污染
• B：生活污染
• C：交通污染
• D：全球性污染

答 案：B

解 析：根據(jù)污染物發(fā)生的類型，分為交通污染源、生活污染源、工業(yè)污染源和農(nóng)業(yè)污染源等。

多選題

1、下列關(guān)于房屋所有權(quán)的表述中，正確的有（）。

• A：房屋所有權(quán)是一種絕對權(quán)
• B：房屋所有權(quán)具有排他性，因此房屋的所有權(quán)人只能有一個(gè)
• C：房屋所有權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種
• D：房屋所有權(quán)人被宣告失蹤時(shí)，法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)代管人可以處分其房產(chǎn)
• E：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)可分為所有權(quán)人專有部分和共有部分

答 案：ACE

解 析：A項(xiàng)，物權(quán)包括所有權(quán)，物權(quán)是一種絕對權(quán);B項(xiàng)，房屋所有權(quán)具有排他性，但房屋的所有權(quán)人可以是多個(gè)人;C項(xiàng)，民事權(quán)利的合法取得方式，可分為原始取得和繼受取得兩種。房屋所有權(quán)屬于民事權(quán)利;D項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)人被宣告失蹤時(shí)，財(cái)產(chǎn)代管人為了被代管人的利益依法處分其房產(chǎn)，否則非產(chǎn)權(quán)人的處分行為無效;E項(xiàng)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。?

2、投資選擇所具有的多樣性，主要表現(xiàn)在（）。

• A：房地產(chǎn)類型的多樣性
• B：投資變現(xiàn)的多樣性
• C：投資收益的多樣性
• D：投資形式的多樣性
• E：經(jīng)營方式的多樣性

答 案：ADE

解 析：投資選擇的多樣性是房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之一。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)類型的多樣性；二是投資形式的多樣性；三是經(jīng)營方式的多樣性。

3、從法律上講，在簽訂商品房預(yù)售合同之日張某的兒子屬于（）。

• A：自然人
• B：限制民事行為能力人
• C：無民事行為能力人
• D：完全民事行為能力人

答 案：AB

解 析：自然人不僅包括本國公民，還包括外國人和無國籍人。限制民事行為能力人指8周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病。8周歲以上的未成年人可以進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動，不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人可以進(jìn)行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動，其他民事活動由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。

4、建立可比實(shí)例成交價(jià)格的比較基準(zhǔn)是市場法的基礎(chǔ)，其內(nèi)容不包括（）。

• A：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
• B：統(tǒng)一成交日期
• C：統(tǒng)一交易情況
• D：統(tǒng)一付款方式
• E：統(tǒng)一價(jià)格單位

答 案：BC

解 析：可比實(shí)例是指在運(yùn)用市場法中，從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例。在選取了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。建立比較基礎(chǔ)一般要統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一融資條件，統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式。

5、期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格相比，其價(jià)格低的原因有（）。

• A：從期房達(dá)到現(xiàn)房期間租金收入的損失
• B：期房未來開發(fā)成本低
• C：風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償
• D：不能夠直接使用
• E：少交納一部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

答 案：ACD

解 析：在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(位置、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、環(huán)境和配套設(shè)施等方面相同)的情況下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。以可以出租的住宅來看，由于買現(xiàn)房可出租獲取現(xiàn)金收入，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)(如有可能不能按期交房，甚至出現(xiàn)“爛尾”，或者實(shí)際交付的品質(zhì)比預(yù)售時(shí)約定的差)，所以期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系是：期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?