2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》6月22日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。
判斷題
1、按照交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場可以分為居住房地產(chǎn)市場、業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。()
答 案：錯
解 析：按照房地產(chǎn)的用途分類，房地產(chǎn)市場可以分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場。居住房地產(chǎn)市場主要是住房交易的市場，非居住房地產(chǎn)市場又可以分為商業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。按照交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場可以分為現(xiàn)房市場和期房市場。
2、新建商品住房和存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，由轉(zhuǎn)讓方承擔。()
答 案：錯
解 析：新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，由轉(zhuǎn)讓方承擔。經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費減半收取，由買方承擔。存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，由交易雙方各承擔50%。
3、住宅按照層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。其中1～3層的住宅為低層住宅，4～6層的住宅為多層住宅，7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。()
答 案：對
解 析：根據(jù)層數(shù)或高度建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。其中，住宅根據(jù)層數(shù)，分為低層住宅(1～3層)、多層住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)和高層住宅(10層及以上)。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀人與其客戶之間發(fā)生的代理關(guān)系屬于法定代理。()
答 案：錯
解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取服務費用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每半年舉行1次考試。()
答 案：錯
解 析：從2016年起，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每年舉行1次考試?？荚嚂r間一般安排在每年10月的第二周的周末。
單選題
1、房屋買賣居間主要是（ ?。?/p>
- A：報告居間
- B：媒介居間
- C：指示居間
- D：委托居間
答 案：B
解 析：房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同可分為：①報告居間，指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機會；②媒介居間，指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步協(xié)調(diào)委托人與交易相對人的關(guān)系，努力促成交易合同成立。相對于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的居間有其特殊性：①房屋買賣居間主要是媒介居間，房地產(chǎn)租賃居間一般是報告居間；②房地產(chǎn)居間報酬的支付方不確定；③房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同確定。
2、抵押權(quán)的核心內(nèi)容在于取得抵押物的（）
- A：價值
- B：使用價值
- C：交換價值
- D：收益價值
答 案：C
解 析：抵押權(quán)的標的物以債務人或者第三人的財產(chǎn)為限。抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移標的物占有的物權(quán)。抵押權(quán)的核心內(nèi)容在于取得抵押物的交換價值，以該交換價值擔保債的履行，而不在于取得或者限制物的使用價值。因此，抵押權(quán)的設(shè)定與存續(xù)，無需轉(zhuǎn)移標的物的占有。抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法處分抵押物
3、2012年1月，張某將其住房出租給周某，月租金3000元，租期2年。簽訂租賃合同后，辦理了租賃登記備案。2013年7月，經(jīng)張某同意，周某將該住房轉(zhuǎn)租給王某，并辦理了租賃登記備案。
王某承租該住房的期限最長為（ ）。
- A：6個月
- B：1年
- C：2年
- D：無限期
答 案：A
解 析：房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限不超過原租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。2012年1月，張某將其住房出租給周某，租期2年，則該租賃合同于2014年1月到期。2013年7月，經(jīng)張某同意，周某將該住房轉(zhuǎn)租給王某，則原租賃合同還有6個月到期，因此轉(zhuǎn)租期限最長不超過6個月。
4、某住宅樓建于2000年，目前各類設(shè)施設(shè)備完好，能保證安全正常的居住使用。該住宅樓的供水管網(wǎng)分為上下兩個區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)直接供水，上區(qū)由水泵加壓和設(shè)備層設(shè)施轉(zhuǎn)換后供水。該住宅樓的設(shè)備層設(shè)在10層，層高2m，面積為200m2。 該住宅樓設(shè)備層的面積（）住宅樓建筑總面積。
- A：不計入
- B：按50%計入
- C：按80%計入
- D：按100%計入
答 案：A
解 析：不計算建筑面積的范圍包括：①層高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；③房屋之間無上蓋的架空通廊；④房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；⑤建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；⑥騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；⑧活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；⑨獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。本案例中，設(shè)備層層高2m，不計入住宅樓建筑總面積。 2.
5、購房人常用的擔保方式是（）
- A：抵押加保證
- B：質(zhì)押
- C：保證
- D：抵押
答 案：D
解 析：個人住房貸款一般采納以下四種擔保方式：①抵押貸款；②質(zhì)押貸款；③保證貸款；④抵押（質(zhì)押）加保證貸款。其中，在房地產(chǎn)交易活動中，抵押是購房人常用的擔保方式
多選題
1、房地產(chǎn)法律的調(diào)整對象包括（）
- A：房地產(chǎn)建設(shè)各參與方關(guān)系
- B：房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系
- C：房地產(chǎn)交易關(guān)系
- D：物業(yè)管理關(guān)系
- E：一般民事關(guān)系
答 案：BCD
解 析：房地產(chǎn)法律有著特定的調(diào)整對象，既不是調(diào)整一般的民事關(guān)系，也不是調(diào)整普通的商品交易關(guān)系，它調(diào)整的是與房地產(chǎn)開發(fā)、交易和物業(yè)管理有關(guān)的各種社會關(guān)系，具體地說，房地產(chǎn)法律的調(diào)整對象包括：①房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系；②房地產(chǎn)交易關(guān)系；③物業(yè)管理關(guān)系；④房地產(chǎn)行政管理關(guān)系；⑤住房保障法律關(guān)系等
2、下列關(guān)于建筑裝飾裝修的含義，說法正確的有（）。
- A：保護建筑物的主體結(jié)構(gòu)
- B：完善建筑物的使用功能和美化建筑物
- C：增加或附加裝飾材料或飾物
- D：對建筑物內(nèi)外表面和空間進行各種處理
- E：滿足人們物質(zhì)和精神生活需要的環(huán)境
答 案：AB
解 析：建筑裝飾裝修的作用主要有下列3個：①保護建筑物主體結(jié)構(gòu);②完善建筑物使用功能;③美化建筑物。
3、商品房房屋出租人可以單方解除租賃合同的情形有（）。
- A：出租人擬將房屋出賣
- B：承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租
- C：承租人擅自擴建承租房屋
- D：司法機關(guān)查封出租房屋
- E：承租人在合理期限內(nèi)未支付租金
答 案：BCE
解 析：出租人單方解除的情形主要有：①承租人未經(jīng)出租人同意將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;②承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建的;③承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋受損的;④承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的;⑤不定期租賃，出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以提前解除租賃合同的。?
4、2015年10月馮某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理對外租賃其一套住宅。甲機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2018年3月，馮某委托甲機構(gòu)代理出售該住房，同年5月該套住宅按照市場價轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。下列說法中，正確的有（ ）。
- A：租賃期限未到期，褚某有權(quán)主張原租賃合同繼續(xù)履行
- B：衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止
- C：馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)
- D：褚某雖無意購買該房屋，但若2015年10月主張優(yōu)先租賃權(quán)，衛(wèi)某不得拒絕
- E：褚某請求確認馮某與衛(wèi)某簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院應予支持
答 案：AC
解 析：AB兩項，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。C項，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。D項，第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，承租人優(yōu)先購買權(quán)人民法院不予支持。本題中，3月份馮某委托出售，褚某在10月份主張優(yōu)先租賃權(quán)，已超過15天，且衛(wèi)某已辦理了房屋登記手續(xù)，所以褚某無權(quán)主張優(yōu)先租賃權(quán)。E項，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
5、下列關(guān)于轉(zhuǎn)租的說法中，錯誤的有（）
- A：轉(zhuǎn)租已通知出租人但未經(jīng)出租人書面同意的，轉(zhuǎn)租合同無效
- B：轉(zhuǎn)租人對租賃房屋造成損失的，承租人可免除賠償責任
- C：轉(zhuǎn)租合同超過租賃合同的期限經(jīng)出租人和轉(zhuǎn)租人協(xié)商一致后依舊有效
- D：房屋轉(zhuǎn)租須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，無須辦理登記備案手續(xù)
- E：轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限
答 案：BD
解 析：B項，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。D項，房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)