2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力》6月17日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

判斷題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只可以接受房地產(chǎn)交易中的一方的委托，向一方委托人提供居間服務(wù)。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務(wù)。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。

2、通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿6年，就可以報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試。()

答 案：對

解 析：只有高中或中專學(xué)歷的人員，只要通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作滿6年后，就可以報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試。

3、住宅按照層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。其中1～3層的住宅為低層住宅，4～6層的住宅為多層住宅，7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。()

答 案：對

解 析：根據(jù)層數(shù)或高度建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。其中，住宅根據(jù)層數(shù)，分為低層住宅(1～3層)、多層住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)和高層住宅(10層及以上)。

4、新建商品住房和存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。()

答 案：錯

解 析：新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買方承擔(dān)。存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由交易雙方各承擔(dān)50%。

5、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年。()

答 案：錯

解 析：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年。商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

單選題

1、張某和甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人員李某是大學(xué)同學(xué)，張某委托李某出售自有的一套建筑面積150平方米的住房，報價200萬元。李某作為委托代理人，應(yīng)按（　?。┲甘咎幚矸课蒌N售的具體事務(wù)。

• A：李某所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
• B：張某
• C：房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站
• D：張某愛人

答 案：B

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、委托處理事務(wù)相對人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受托辦理委托事務(wù)時，一般以委托人名義進(jìn)行活動，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

2、由（　?。┴?fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。

• A：國務(wù)院
• B：國土資源部
• C：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
• D：縣級以上人民政府房地產(chǎn)登記部門

答 案：B

解 析：根據(jù)國務(wù)院建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，將由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。房屋產(chǎn)權(quán)和交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門承擔(dān)。

3、施工圖上能看出建筑物的出口、入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等的布置和組合關(guān)系，以及走廊、樓梯的位置及尺寸，這種施工圖稱為（　?。?/p>

• A：建筑平面圖
• B：建筑立面圖
• C：建筑剖面圖
• D：建筑詳圖

答 案：A

解 析：建筑施工圖簡稱“建施”圖，包括：①建筑平面圖；②建筑立面圖；③建筑剖面圖；④建筑詳圖。其中，從建筑平面圖中可以看出下列內(nèi)容：①建筑物的平面形狀，出口、入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等布置和組合關(guān)系；②建筑物及其組成房間的名稱、尺寸、定位軸線和墻厚；③走廊、樓梯的位置及尺寸；④門、窗的位置、尺寸及編號；⑤臺階、陽臺、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室內(nèi)地面的標(biāo)高。

4、在房地產(chǎn)抵押的主要類型中，（　?。┦侵笧閾?dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為

• A：在建工程抵押
• B：最高額抵押
• C：一般房地產(chǎn)抵押
• D：預(yù)購商品房貸款抵押

答 案：C

解 析：房地產(chǎn)抵押的主要類型包括：①一般房地產(chǎn)抵押；②在建工程抵押；③預(yù)購商品房貸款抵押；④最高額抵押。其中，一般房地產(chǎn)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

5、我國古代較為成熟的土地國有制度是（）。

• A：私有制
• B：公有制
• C：井田制
• D：抵押制

答 案：C

解 析：我國古代較為成熟的土地國有制度是井田制

多選題

1、導(dǎo)致房屋租賃合同終止的情形有（）

• A：房屋租賃合同到期
• B：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的
• C：出租人轉(zhuǎn)讓出租房屋的
• D：租賃房屋被查封的
• E：出租人抵押出租房屋的

答 案：ABD

解 析：合同解除可分為雙方解除及單方解除。雙方解除，是指合同的雙方當(dāng)事人依雙方的合意，使原合同的效力溯及消滅。根據(jù)解除條件，單方解除又可分為出租人單方解除與承租人單方解除。商品房屋租賃出租人及承租人單方解除的情形如下。
出租人單方解除的情形主要有：①承租人未經(jīng)出租人同意將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；②承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的；③承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋受損的；④承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期仍不支付的；⑤不定期租賃（即未在租賃合同中明確約定租賃期限的），出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的以及合同約定的其他可以提前解除租賃合同的。
承租人單方解除的情形有：①因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的；②不定期租賃；③租賃物危及承租人的安全或者健康的；④租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；⑤租賃房屋權(quán)屬有爭議的；⑥租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的以及合同約定的其他可以提前解除租賃合同的

2、按照經(jīng)營使用方式來劃分，可以將房地產(chǎn)分為()。

• A：銷售的房地產(chǎn)
• B：自用的房地產(chǎn)
• C：出租的房地產(chǎn)
• D：辦公用的房地產(chǎn)
• E：商場用的房地產(chǎn)

答 案：ABC

解 析：房地產(chǎn)的分類方式有多種，按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式，可以將其分為：①銷售的房地產(chǎn);②自用的房地產(chǎn);③出租的房地產(chǎn)。

3、2013年10月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）委托乙建筑公司（以下簡稱乙公司）承建其開發(fā)的小區(qū)。2014年4月，甲公司領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證，開始預(yù)售房屋。5月，甲公司與鄭某簽訂了商品房預(yù)售合同。6月，甲公司申請變更小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計并獲得批準(zhǔn)。按照新的方案，鄭某所購房屋的空間尺寸和朝向發(fā)生了變化。2015年1月該小區(qū)交付使用，甲公司選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始實施物業(yè)管理。2月，鄭某將自己所購房屋出租給劉某，租期為2年。劉某在屋頂安裝了一個廣告牌，宣傳自己公司的產(chǎn)品。4月，鄭某將出租房屋抵押給銀行，貸款50萬元，貸款期為1年，并辦理了抵押登記手續(xù)。
關(guān)于甲公司變更規(guī)劃、設(shè)計的表述，正確的為（ ）。

• A：甲公司應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計變更之日起10日內(nèi)，書面通知鄭某
• B：鄭某在收到甲公司變更規(guī)劃、設(shè)計通知之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的視為接受規(guī)劃、設(shè)計變更
• C：鄭某若退房應(yīng)在甲公司的變更規(guī)劃、設(shè)計書面通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出書面答復(fù)
• D：甲公司在規(guī)定的時限內(nèi)通知了鄭某，鄭某有權(quán)要求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任

答 案：ABC

解 析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

4、2014年8月，馮某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下稱甲機(jī)構(gòu)）的居間服務(wù)購買了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲機(jī)構(gòu)辦理了二手房抵押貸款，2014年10月又委托甲機(jī)構(gòu)代理對外租賃。甲機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2017年3月，馮某委托甲機(jī)構(gòu)代理出售該住房，同年4月該套住宅按照市場價轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關(guān)于出租房屋轉(zhuǎn)讓限制的說法，正確的有（ ）。

• A：馮某的房屋因已設(shè)定了抵押權(quán)，不得出租給褚某
• B：租賃期限未到期，褚某有權(quán)要求原租賃合同繼續(xù)履行
• C：衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當(dāng)理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止
• D：馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應(yīng)提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)
• E：褚某雖無意購買該房屋，但2017年11月若主張優(yōu)先租賃權(quán)，衛(wèi)某不得拒絕

答 案：ABD

解 析：A項，抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租，馮某房屋為經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得出租；BC兩項，根據(jù)，《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。所有權(quán)變動包括贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓租賃房屋等。因此陳某與褚某簽訂的原租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。DE兩項，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。除了出賣租賃房屋，出租人在與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)及委托拍賣人拍賣租賃房屋時，也應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。值得注意的是，承租人主張優(yōu)先購買并不是任何條件下都可實現(xiàn)，而必須是同等條件下提出的主張。

5、關(guān)于商業(yè)性住房貸款的流程，下列說法正確的有（）

• A：受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在存借款申請及相關(guān)貸款文件上簽字
• B：首期還貸的時間一般為發(fā)放貸款后次月的30日前，數(shù)額按照實際發(fā)放貸款的時間確定
• C：對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關(guān)合同如借款合同、抵押合同等
• D：貸款銀行收到借款人的資料后，從個人信用、抵押物價值和借款人的條件等方面進(jìn)行貸款審查
• E：抵押人和抵押權(quán)人只需持房屋他項權(quán)利證書（不動產(chǎn)登記證明）和銀行出具的抵押注銷，到房屋所在地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)注銷登記

答 案：ACD

解 析：商業(yè)性個人住房貸款流程為：①貸款申請。借款人要申請商業(yè)性個人住房貸款，首先需要向貸款銀行提出貸款申請。受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在存借款申請及相關(guān)貸款文件上簽字。②貸款審批。貸款銀行收到借款人的資料后，從個人信用、抵押物價值和借款人的條件等方面進(jìn)行貸款審查。③簽訂借款合同。對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關(guān)合同如借款合同、抵押合同等。④抵押登記。到所購住宅所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，銀行取得不動產(chǎn)登記證明。⑤貸款發(fā)放。目前，銀行發(fā)放貸款方式有當(dāng)貸款銀行獲得房地產(chǎn)交易中心出具的抵押登記申請的收件收據(jù)后由有資質(zhì)的擔(dān)保公司擔(dān)保即可放款和存貸款銀行獲得房屋他項權(quán)利證書（不動產(chǎn)登記證明）后發(fā)放貸款兩種。⑥還貸。首期還貸的時間一般為發(fā)放貸款后次月的20日前，數(shù)額按照實際發(fā)放貸款的時間確定，因此，首月還貸的數(shù)額和時間以銀行的還款計劃表為準(zhǔn)。⑦結(jié)清貸款、注銷登記。最后一期貸款還貸，須到受理貸款的銀行辦理，結(jié)清貸款后，取回房屋他項權(quán)利證書（不動產(chǎn)登記證明）。抵押人和抵押權(quán)人持房屋他項權(quán)利證書（不動產(chǎn)登記證明）和銀行出具的抵押注銷、銀行結(jié)算清單等材料，到房屋所在地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)注銷登記